Trong thời gian gần đây, tình trạng các ngân hàng, tổ chức tín dụng rao bán, phát mãi bất động sản ngày một nhiều. Song, với cơ hội này, các nhà đầu tư có nên mua nhà phát mãi của ngân hàng không? Bên cạnh những lợi ích mà hình thức này mang lại thì còn đó những rủi ro. Trong bài viết này, hãy cùng Phú Hưng đi tìm câu trả lời nhé.
Nội dung chính
Nhà phát mãi ngân hàng là gì?
Dành cho những ai còn “lơ mơ” chưa hiểu về nhà phát mãi ngân hàng, thì đây là những ngôi nhà được chủ nhà sử dụng để thế chấp vay với ngân hàng.
Giả sử, bạn muốn vay một khoản tiền, bạn cần giao ra một tài sản có giá trị tương đương khoản tiền vay đó để đảm bảo việc thanh toán khoản nợ sau này. Song, trong trường hợp không đủ khả năng trả nợ, ngân hàng sẽ tiến hành tịch biên tài sản (nhà của bạn) và phát mãi để thu hồi nợ.
Xem thêm: Nhà phát mãi ngân hàng là gì? Quy trình phát mãi nhà của ngân hàng
Liệu mua nhà phát mãi của ngân hàng là một món ‘hời’?
Nếu bạn đang có nhu cầu mua nhà phát mãi của ngân hàng, trước khi bước vào ‘cuộc chơi’ này, bạn nên hiểu rằng, ngân hàng không phải công ty, tổ chức chuyên kinh doanh bất động sản. Thế nên, mục đích chính mà ngân hàng phát mãi tài sản là bất động sản không phải kiếm lời mà là thu hồi vốn cho vay. Do đó, giá trị tài sản phát mãi thường dao động trong khoảng từ 70 – 80% giá thị trường. Song, bạn cũng cần xem xét một vài khía cạnh trước khi quyết định xuống tiền bởi món ‘hời’ nào cũng ẩn chứa rủi ro.
Một số rủi ro khi mua nhà đất phát mãi:
Rủi ro về pháp lý tài sản
Bạn thể gặp rủi ro về pháp lý bất động sản trong trường hợp mua nhà phát mãi trực tiếp từ chủ sở hữu thông qua sự giới thiệu của ngân hàng. Bởi nhà do ngân hàng phát mãi là nhà tịch biên, tức là bạn đang giao dịch trực tiếp với chủ sở hữu – người không sở hữu hoàn toàn nhà đất bởi tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng.
Khi mua nhà phát mãi, nếu bạn không nắm rõ thông tin này thì có thể gặp rắc rối và để giải quyết ổn thỏa thường mất rất nhiều thời gian. Do đó, để tránh rủi ro phát sinh, bạn nên tìm hiểu kỹ giấy tờ pháp lý tài sản trước khi quyết định xuống tiền.
Phức tạp trong mối quan hệ 3 bên
Như bạn có thể thấy, việc mua bán bất động sản phát mãi không giống như thông thường mà có sự tham gia của 3 bên gồm ngân hàng, chủ sở hữu tài sản và người mua nhà (bạn) nên ‘thương vụ’ khá phức tạp, có nhiều yếu tố nhạy cảm. Để bán đấu giá thành công, hoàn tất thương vụ ổn thỏa phải mất khá nhiều thời gian và rủi ro có thể phát sinh bất cứ lúc nào.
Cụ thể, khi ngân hàng tiến hành phát mãi, bán đấu giá nhưng người thi hành án (chủ sở hữu) không hợp tác khi bắt buộc phải bàn giao tài sản. Trên thực tế, không ít trường hợp sau khi hoàn tất thủ tục mua nhà do ngân hàng phát mãi thì phát sinh rủi ro do chủ nhà lật kèo, không chịu bàn giao tài sản.
Với trường hợp này, tổ chức có thẩm quyền bán đấu giá tài sản sẽ yêu cầu cơ quan chức năng thi hành án tham gia cưỡng chế chủ sở hữu nhà bàn giao tài sản cho người trúng đấu giá.
Theo đó, bạn sẽ phải đợi thêm một thời gian vì việc cưỡng chế không thể xong trong “một sớm một chiều” được. Bên cạnh đó, việc huy động lực lượng thi hành án tham gia cưỡng chế cũng tốn thêm một khoản kinh phí nhất định. Thậm chí, dù đã bị cưỡng chế nhưng vẫn có nhiều cách để chủ sở hữu cũ gây khó dễ cho chủ sở hữu mới.
Vì vậy, để tránh “tiền mất tật mang” khi mua nhà đất phát mãi, bạn cần phải tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật liên quan, tình trạng thực tế của tài sản để đưa ra được quyết định đúng đắn nhất.
Chủ sở hữu tài sản khiếu nại, kiện cáo
Một trong những rủi ro thường gặp khác khi mua nhà đất phát mãi từ ngân hàng chính là chủ sở hữu tài sản tiến hành khiếu nại, kiện cáo. Vì không hài lòng về mức giá bán đấu giá, chủ sở hữu cho rằng giá bất động sản bị bán ra thấp hơn giá thị trường nên sẽ làm đơn khiếu nại cơ quan tổ chức bán đấu giá. Ngoài ra, nếu cơ quan bán đấu giá có sai sót như không thông báo cho người bị thi hành án cùng tham gia phiên đấu giá thì cũng bị chủ sở hữu khiếu nại.
Có thể thấy, khi chủ sở hữu của tài sản được đem ra bán đấu giá không hợp tác thì họ sẽ đưa ra muôn vàn lý do để khiến nại, kiện cáo. Việc này thường mất thời gian và phát sinh thêm chi phí, không có lợi cho người mua nhà phát mãi.
Nhà phát mãi vướng tranh chấp, “dính” quy hoạch
Bạn sẽ không thể sử dụng được nếu tài sản phát mãi mà bạn mua thuộc diện quy hoạch hoặc bị vướng tranh chấp đất đai do gắn liền với quyền sử dụng đất của người khác.
Có thể bị hủy kết quả đấu giá
Trong một số trường hợp, kết quả đấu giá tài sản thế chấp có thể bị hủy bỏ. Chẳng hạn, do vi phạm quy định nên hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bị tòa án tuyên bố vô hiệu. Kết quả bị hủy do người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản, đấu giá viên thông đồng, móc nối, dìm giá trong quá trình tham gia đấu giá khiến thông tin tài sản đấu giá, hồ sơ tham gia đấu giá,… bị sai lệch.
Nếu bị hủy kết quả đấu giá tài sản thế chấp ngân hàng, các bên sẽ hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận theo quy định.
Vậy, có nên mua nhà phát mãi của ngân hàng không?
Sau khi xem qua các rủi ro có thể gặp phải khi mua nhà phát mãi của ngân hàng, nhiều nhà đầu tư có thể hơi ‘e ngại’. Song, bạn có thể yên tâm về mặt pháp lý của tài sản bởi lẽ ngân hàng đã tiến hành kiểm tra, thẩm định pháp lý của bất động sản và thực hiện định giá cẩn thận trước khi nhận thế chấp. Đặc biệt, bạn có thể mua nhà phát mãi ‘ngon’, ‘giá hời’ khi nắm được thông tin từ nội bộ ngân hàng rồi làm việc trực tiếp với chủ sở hữu tài sản. Hoặc làm việc với đơn vị chuyên tư vấn, môi giới bất động sản phát mãi uy tín để mang tính đảm bảo hơn.
Trong trường hợp mua nhà phát mãi để ở, nếu giá rẻ hơn 20% so với giá thị trường thì có thể cân nhắc mua. Còn nếu mua nhà phát mãi để đầu tư thì cần tính toán đến tính thanh khoản, chi phí lãi vay, vốn đầu tư…
Với những thông tin mà Phú Hưng cung cấp ở trên, hy vọng bạn có thể dễ dàng quyết định có nên mua nhà phát mãi của ngân hàng hay không? Nếu quan tâm đến các dự án bất động sản phát mãi, hoặc cần tư vấn chi tiết hơn, hãy liên hệ với Phú Hưng theo hotline: 0938.996.302
