Trong thời gian gần đây, các ngân hàng, tổ chức tín dụng đang đồng loạt rao bán, phát mãi tài sản là bất động sản để thu hồi nợ. Đây có thể là cơ hội cho những ai đang tìm kiếm nhà đất để đầu tư hoặc sử dụng. Song, để tránh gặp những rủi ro không đáng có, bạn nắm rõ nhà phát mãi ngân hàng là gì? Quy trình thực hiện như thế nào? Thủ tục ra sao?… Cùng đồng hành với Phú Hưng để tìm hiểu chi tiết nhé.
Nội dung chính
Nhà phát mãi ngân hàng là gì?
Để hiểu được khái niệm của nhà phát mãi, chúng ta cần nắm được phát mãi tài sản là gì. Ở bài chia sẻ trước, Phú Hưng đã đề cập, phát mãi tài sản là quá trình ngân hàng hoặc đơn vị đứng ra cho cá nhân, doanh nghiệp vay vốn công bố và bán tài sản đảm bảo một cách công khai theo thủ tục do pháp luật quy định để thanh toán khoản nợ mà cá nhân, doanh nghiệp không đủ khả năng chi trả.
Nhà phát mãi hay còn gọi là nhà bị tịch biên; là những ngôi nhà được chủ nhà sử dụng để vay thế chấp tài sản với ngân hàng. Trong trường hợp bạn muốn vay một khoản tiền, bạn cần giao ra một tài sản (ở đây chính là nhà của bạn) có giá trị tương đương khoản tiền vay đó để đảm bảo việc thanh toán khoản nợ sau này, đương nhiên, bạn vẫn có quyền sở hữu tài sản đảm bảo. Song, trong trường hợp không đủ khả năng trả nợ, ngân hàng sẽ tiến hành tịch biên tài sản (nhà của bạn) và phát mãi để thu hồi nợ.
Quy trình, thủ tục phát mãi nhà của ngân hàng
Quá trình xử lý nhà đất, phát mãi bất động sản phải được thực hiện một cách minh bạch, công khai để mọi người đều được biết, đảm bảo tính khách quan cũng như quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, các cá nhân, tổ chức có liên quan. Thủ tục phát mãi nhà đất thế chấp ngân hàng được tiến hành theo các trình tự thủ tục theo quy định của Luật Đấu giá tài sản, Luật Đất đai và các văn bản pháp luật có liên quan, cụ thể:
Bước 1: Ngân hàng thông báo phát mãi nhà đất
Bộ phận phụ trách xử lý tài sản sẽ thông báo về việc xử lý tài sản bằng văn bản cho các cơ quan liên quan theo địa chỉ được lưu trữ tại các cơ quan đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý các tài sản đảm bảo trước khi xử lý tài sản đảm bảo. Những nội dung bắt buộc phải có khi đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định của pháp luật bao gồm:
- Lý do tài sản bị xử lý
- Các thông tin về tài sản
- Các nghĩa vụ được bảo đảm
- Các thông tin về thời gian, địa điểm xử lý tài sản cũng như phương thức xử lý tài sản đảm bảo
Bước 2: Định giá nhà thế chấp
Người vay vốn và ngân hàng có quyền thỏa thuận về định giá tài sản đảm bảo. Trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản thế chấp sẽ được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản. Quá trình định giá phải đảm bảo tính khách quan, phù hợp với giá thị trường tại thời điểm định giá.
Bước 3: Bán tài sản nhà đất
Trong trường hợp bên đảm bảo thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với bên nhận đảm bảo và thanh toán các chi phí phát sinh trước thời điểm xử lý tài sản đảm bảo thì có quyền nhận lại tài sản đó, trừ khi pháp luật có quy định khác về thời điểm được nhận lại tài sản đảm bảo trước khi xử lý.
Còn nếu không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản đảm bảo hoặc bên đảm bảo không thực hiện nghĩa vụ thì tài sản này được bán đấu giá. Khoản tiền thu được từ việc xử lý nhà đất phát mãi sẽ được thanh toán trước cho chủ sở hữu tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Bước 4: Thanh toán số tiền có được từ việc xử lý phát mãi
Số tiền thu được từ việc xử lý phát mãi tài sản sau khi thanh toán chi phí liên quan đến thủ tục phát mãi như phí bảo quản hồ sơ, phí thu giữ và xử lý tài sản cầm cố, thế chấp được các bên thanh toán theo thứ tự ưu tiên theo quy định, theo sự thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý thấp hơn giá trị tài sản thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán được xác định là nghĩa vụ không có bảo đảm và các bên phải thực hiện của mình khi xử lý phát mãi quyền sử dụng tài sản, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm.
Trong trường hợp số tiền nhận được từ việc xử lý tài sản bảo đảm sau khi thanh toán các chi phí thu giữ tài sản, bảo quản và xử lý tài sản thế chấp, cầm cố lớn hơn so với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì số tiền sau khi có được nếu chênh lệch phải được trả cho người có tài sản.
Bước 5: Chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản nhà đất cho người kế sở hữu
Nếu pháp luật quy định việc chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu tài sản, hợp đồng mua bán tài sản giữa chủ sở hữu tài sản hoặc người thi hành án với người mua tài sản về việc xử lý tài sản đảm bảo thị hợp đồng cầm cố tài sản, thế chấp tài sản được dùng để thay thế cho các loại giấy tờ này.
Thủ tục chuyển quyền sở hữu cho người có quyền sử dụng tài sản bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản sau khi xử lý được thực định của pháp luật.
Sau đó thì người nhận chuyển quyền sở hữu nhà đất và quyền sử dụng tài sản đó được văn phòng đăng ký đất đai các cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người sử dụng đất theo quy định.
Vậy, có nên mua nhà phát mãi của ngân hàng?
Được biết, giá của nhà phát mãi thông thường sẽ rẻ hơn so với giá thị trường. Do đó, không ít người “săn lùng” các dự án bất động sản, nhà phát mãi để tiết kiệm chi phí, nâng cao lợi nhuận. Song, để có thể quyết nên hay không nên mua nhà phát mãi còn dựa vào nhiều yếu tố khác và cần đến kinh nghiệm mua nhà phát mãi để tránh gặp những rủi ro tiềm ẩn.
Xem thêm: Có nên mua nhà phát mãi của ngân hàng không?
Trên đây là những chia sẻ của Phú Hưng về nhà phát mãi ngân hàng, nếu đang có nhu cầu tìm kiếm các dự án phát mãi bất động sản, bạn có thể tham khảo các dự án của Phú Hưng hoặc liên hệ hotline: 0938.996.302 để nhận tư vấn chi tiết nhé.
